Advogado imobiliário em SP: O que fazer quando o antigo proprietário não entrega a escritura?

A entrega da escritura é a etapa que formaliza a compra e venda de um imóvel, garantindo ao comprador a propriedade legal e o registro definitivo em cartório. No entanto, muitos compradores enfrentam situações em que o vendedor, mesmo após receber o pagamento, não entrega o documento. Isso gera insegurança jurídica e impede a regularização do bem. O advogado imobiliário em São Paulo atua para garantir o cumprimento do contrato e assegurar o direito do comprador.

Esse tipo de problema pode ocorrer por má-fé do vendedor, por pendências financeiras, por falta de documentação ou até por falecimento do proprietário original. Em todos os casos, é essencial agir rapidamente para evitar que o imóvel seja vendido novamente ou usado como garantia em dívidas. O advogado analisa o contrato, identifica o motivo do descumprimento e define a estratégia adequada para forçar a emissão da escritura.

Enquanto o imóvel não estiver registrado no nome do comprador, ele não é considerado legalmente proprietário, mesmo tendo pago o valor integral. Isso significa que o bem ainda pode ser penhorado, bloqueado ou negociado por terceiros. A atuação jurídica busca impedir essas situações e regularizar a transação. O advogado também pode solicitar medidas preventivas, como o bloqueio da matrícula, garantindo que o imóvel não seja transferido de forma irregular.

Em São Paulo, onde o volume de transações imobiliárias é alto, o descumprimento contratual nessa etapa é mais frequente do que se imagina. Por isso, contar com o apoio de um advogado especializado em direito imobiliário é indispensável. O profissional atua tanto de forma extrajudicial, notificando o vendedor, quanto por meio de ação judicial, obrigando-o a cumprir sua obrigação de entrega da escritura pública.

Por que a escritura pública é indispensável na compra de um imóvel?

A escritura pública é o documento que formaliza juridicamente a compra e venda de um imóvel. Sem ela, a transação não tem validade plena perante o cartório de registro e o comprador não se torna o proprietário legal. Mesmo com contrato particular e pagamento integral, a ausência da escritura impede o registro definitivo. O advogado imobiliário em SP orienta o cliente a exigir o documento o quanto antes, para garantir segurança jurídica e propriedade plena.

Além disso, a escritura é necessária para futuras operações com o imóvel, como venda, doação, financiamento ou inventário. Sem esse documento, o comprador não pode realizar nenhuma dessas ações, pois o imóvel ainda está em nome do antigo proprietário. Essa limitação pode causar prejuízos significativos, especialmente quando o imóvel é usado como garantia bancária ou investimento.

Outro risco é o fisco considerar o imóvel ainda pertencente ao vendedor, o que pode gerar cobranças de IPTU e outros tributos indevidos. O advogado atua para comprovar a posse legítima do comprador e evitar responsabilidade tributária indevida. Essa comprovação é fundamental quando o vendedor desaparece, recusa-se a cooperar ou enfrenta dívidas em execução.

Por fim, a escritura representa o fechamento seguro da negociação e a proteção contra fraudes. É ela que confere autenticidade à transação e impede terceiros de contestarem a propriedade. O advogado garante que o documento seja elaborado corretamente, com cláusulas que resguardem os interesses do comprador e atendam todas as exigências legais dos cartórios de São Paulo.

O que fazer quando o vendedor se recusa a entregar a escritura do imóvel?

A primeira medida é tentar resolver o impasse de forma extrajudicial, por meio de uma notificação elaborada pelo advogado. Esse documento exige que o vendedor cumpra sua obrigação de assinar e entregar a escritura, dentro de um prazo determinado. Em muitos casos, a simples formalização da notificação é suficiente para resolver o problema, pois demonstra a intenção de acionar a Justiça caso o descumprimento continue.

Se o vendedor continuar se recusando, o advogado pode ingressar com uma ação de obrigação de fazer, pedindo que o juiz determine judicialmente a lavratura da escritura. Caso o vendedor não compareça para assinar o documento, o próprio juiz pode autorizar o registro em nome do comprador. Essa decisão tem o mesmo efeito da assinatura e garante a regularização do imóvel.

Quando há indícios de má-fé ou tentativa de golpe, o advogado pode solicitar medidas cautelares, como o bloqueio da matrícula do imóvel. Essa medida impede que o bem seja vendido a terceiros até o julgamento final do processo. É uma forma eficaz de proteger o comprador contra prejuízos irreversíveis. O pedido de bloqueio é especialmente importante em casos de vendedores reincidentes em fraudes imobiliárias.

Além disso, o advogado também pode requerer indenização por danos materiais e morais, se o atraso ou a recusa causarem prejuízos financeiros ou transtornos significativos. O Judiciário paulista tem reconhecido o direito à reparação nesses casos, principalmente quando há má-fé comprovada. O apoio jurídico especializado é o que garante que o comprador seja ressarcido e obtenha sua escritura de forma definitiva.

O que acontece quando o antigo proprietário do imóvel falece antes da entrega da escritura do imóvel?

Quando o antigo proprietário falece antes de entregar a escritura, a situação deve ser resolvida junto aos herdeiros. Nesse caso, o advogado imobiliário em SP ingressa com ação de adjudicação compulsória, demonstrando que o comprador quitou o imóvel e que o vendedor, mesmo falecido, deixou um contrato válido. Essa ação obriga o juiz a determinar o registro em nome do comprador, sem necessidade de assinatura do antigo dono.

O primeiro passo é reunir o contrato de compra e venda, os comprovantes de pagamento e as certidões de óbito e inventário. O advogado utilizará esses documentos para comprovar que o comprador agiu de boa-fé e que a venda ocorreu antes do falecimento. Essa comprovação é fundamental para evitar que o imóvel seja incluído indevidamente na partilha de bens.

Caso o imóvel já tenha sido inventariado, o advogado pode solicitar que o juiz retire o bem do espólio e o transfira diretamente ao comprador. Essa medida é comum e amplamente aceita quando há provas do pagamento integral e da posse pacífica do imóvel. O escritório acompanha todo o processo, garantindo que o registro seja atualizado no cartório competente.

Essa atuação é especialmente importante para evitar conflitos com herdeiros que desconhecem o contrato original. O advogado assegura que o comprador não perca o bem por omissão documental ou por falhas processuais. Com o suporte jurídico adequado, é possível regularizar o imóvel mesmo anos após o falecimento do antigo proprietário.

Qual é o papel do advogado na regularização da escritura do imóvel em São Paulo?

O advogado é o responsável por conduzir todo o processo de regularização, desde a análise contratual até o registro final no cartório. Ele identifica os motivos do atraso na entrega da escritura, reúne provas e elabora as medidas jurídicas cabíveis. Em São Paulo, o advogado também atua junto a cartórios e tabelionatos, garantindo que todos os documentos atendam às exigências formais.

Além disso, o advogado pode representar o comprador em audiências e negociações com o vendedor, buscando uma solução rápida e segura. Quando há resistência injustificada, ele ingressa com ações judiciais específicas, como a ação de obrigação de fazer ou a adjudicação compulsória. Essas medidas forçam o cumprimento da obrigação e protegem o direito de propriedade do comprador.

O profissional também verifica se há débitos tributários ou pendências que possam impedir o registro da escritura. Em muitos casos, o vendedor deixa de pagar ITBI ou outras taxas, atrasando o processo. O advogado orienta sobre os valores corretos e acompanha o recolhimento para evitar penalidades. Essa assessoria completa é o que garante eficiência na regularização.

Por fim, o advogado imobiliário oferece segurança jurídica e tranquilidade em todas as etapas. Ele evita que o comprador enfrente problemas futuros, como nulidade do contrato ou disputas judiciais sobre a posse do bem. O acompanhamento jurídico especializado é a melhor forma de transformar um imóvel irregular em uma propriedade legalmente reconhecida e livre de riscos.

Conclusão

Quando o antigo proprietário não entrega a escritura, é indispensável agir com rapidez e respaldo jurídico. O advogado imobiliário é quem garante o cumprimento das obrigações contratuais e protege o comprador contra perdas e irregularidades.



O Zanelli Andriani Advogados, escritório em São Paulo, é especializado em Direito Imobiliário, atuando na regularização de imóveis, adjudicação compulsória e execução de contratos, com soluções seguras e eficazes para proteger o patrimônio de seus clientes.