Imóvel comprado com dívidas antigas: como responsabilizar o vendedor

Dívidas que seguem o imóvelO conceito que muda tudo

No direito, algumas dívidas se prendem ao imóvel e não à pessoa: são as obrigações propter rem. IPTU atrasado e cotas de condomínio são os exemplos clássicos. Elas acompanham o bem, de modo que o novo proprietário pode ser cobrado mesmo que a dívida seja anterior à compra.

Já outras dívidas, pessoais do vendedor, em regra não passam para o comprador. Distinguir uma da outra é o primeiro passo para saber o tamanho do problema.

A responsabilidade do vendedorQuem deveria ter pago

Mesmo que o comprador seja cobrado por uma dívida propter rem, quem a gerou foi o vendedor. Por isso, o comprador que paga essas dívidas anteriores tem direito de buscar o ressarcimento junto a quem vendeu, especialmente se elas foram ocultadas no momento do negócio.

• Ressarcimento — cobrar do vendedor o que o comprador pagou de dívida anterior.
• Vício oculto ou má-fé — quando a dívida foi escondida, reforça a responsabilidade do vendedor.
• Revisão ou anulação — em casos graves, discutir o próprio negócio.

A importância das certidõesA prevenção que protege o comprador

Antes de comprar, certidões negativas do imóvel e do vendedor revelam dívidas e processos. Quando essas cautelas não foram tomadas ou a dívida foi ocultada, a posição do comprador para responsabilizar o vendedor se fortalece.

Como recuperar o prejuízoOs caminhos do comprador

O comprador pode notificar o vendedor exigindo o ressarcimento e, persistindo a recusa, cobrar judicialmente os valores pagos, com correção. Conforme a gravidade e a ocultação, pode-se discutir indenização e até a revisão do negócio.

Caminho jurídicoAnálise das dívidas e do contrato

Cada caso depende do tipo de dívida, do que constava nas certidões e do contrato. A análise desses elementos define quais dívidas são responsabilidade do vendedor e qual a melhor via para recuperar o prejuízo.