Imóvel irregular em São Bernardo do Campo: Como regularizar escritura, matrícula e registro

Ter um imóvel irregular é uma situação mais comum do que se imagina e pode gerar diversos problemas ao proprietário, como impedimento para vender, financiar, inventariar ou usar o imóvel como garantia. Em São Bernardo do Campo, muitas irregularidades decorrem de contratos antigos, ausência de escritura pública, erros no registro ou construções não averbadas na matrícula.

A irregularidade pode envolver apenas a escritura, apenas o registro ou ambos. Em outros casos, o imóvel até possui matrícula, mas ela não reflete a realidade física ou jurídica do bem. Cada tipo de irregularidade exige um procedimento específico de regularização, que deve ser analisado com cuidado para evitar prejuízos e atrasos.

Outro ponto importante é que imóvel irregular perde valor de mercado e pode ser alvo de disputas judiciais, penhoras indevidas ou dificuldades sucessórias. Por isso, regularizar o imóvel não é apenas uma formalidade, mas uma medida de proteção patrimonial.

A atuação de advogado especializado em direito imobiliário é essencial para identificar a irregularidade e definir o caminho correto para regularização.

Qual a diferença entre escritura, matrícula e registro do imóvel?

A escritura pública é o documento lavrado em cartório de notas que formaliza a compra e venda do imóvel. No entanto, a escritura, sozinha, não transfere a propriedade. Ela é apenas o título que permite o registro.

A matrícula do imóvel é o histórico completo do bem no Cartório de Registro de Imóveis. Nela constam informações como localização, área, proprietários, ônus, penhoras e averbações. Cada imóvel deve ter uma matrícula própria e individualizada.

O registro é o ato que efetivamente transfere a propriedade para o nome do comprador. Sem o registro da escritura na matrícula, o imóvel continua legalmente pertencendo ao antigo dono, mesmo que o comprador esteja na posse há anos.

Entender essa diferença é fundamental, pois muitos imóveis são considerados irregulares justamente por terem escritura sem registro ou posse sem escritura.

Em quais situações o imóvel é considerado irregular?

O imóvel é considerado irregular quando há divergência entre a realidade jurídica e a situação de fato. Um dos casos mais comuns é a compra feita apenas por contrato particular, sem escritura e sem registro em cartório.

Outra situação frequente ocorre quando existe escritura, mas ela nunca foi registrada na matrícula. Também há irregularidade quando o imóvel possui matrícula, mas apresenta construções não averbadas, alterações de área ou desmembramentos não formalizados.

Imóveis herdados sem inventário, imóveis adquiridos por cessão de direitos ou bens com erros de titularidade também entram nessa categoria. Cada uma dessas hipóteses exige procedimento específico para regularização.

Como regularizar a escritura do imóvel em São Bernardo do Campo?

A regularização da escritura depende da origem do imóvel. Se a compra foi feita por contrato particular, será necessário lavrar a escritura pública de compra e venda, desde que o vendedor ainda possa outorgá-la.

Quando o vendedor não é localizado, faleceu ou se recusa a assinar, pode ser necessário ingressar com ação de adjudicação compulsória ou outro procedimento judicial para suprir a escritura.

Em casos de herança, a escritura só pode ser lavrada após a conclusão do inventário, seja judicial ou extrajudicial. O advogado avalia qual caminho é mais rápido e seguro conforme o caso.

A escritura correta é essencial para permitir o registro e garantir a propriedade legal do imóvel.

Como regularizar a matrícula e o registro do imóvel?

Após a escritura, o próximo passo é o registro no Cartório de Registro de Imóveis competente. É nesse momento que a propriedade passa oficialmente para o nome do novo dono.

Quando a matrícula apresenta erros, como área incorreta, confrontações equivocadas ou titularidade desatualizada, pode ser necessário realizar retificação de registro, procedimento administrativo ou judicial.

Também é comum a necessidade de averbação de construções, reformas ou desmembramentos. Sem essas averbações, o imóvel permanece irregular, mesmo que a escritura e o registro estejam corretos.

O advogado atua para identificar as exigências do cartório e cumprir todas as etapas sem riscos.

É possível regularizar imóvel antigo ou herdado?

Sim. Imóveis antigos ou herdados podem ser regularizados, embora o processo exija análise detalhada. Em casos de herança, é indispensável realizar o inventário para definir a titularidade e permitir a regularização.

Imóveis antigos podem exigir levantamento de documentos históricos, retificação de matrícula e, em alguns casos, reconhecimento de posse prolongada por meio de usucapião, quando preenchidos os requisitos legais.

Cada situação deve ser analisada individualmente para escolher o procedimento mais eficiente e menos oneroso.

Quando procurar um advogado para regularizar imóvel em São Bernardo do Campo?

O ideal é procurar um advogado assim que identificar qualquer irregularidade, especialmente antes de tentar vender, financiar ou transferir o imóvel. Quanto antes o problema for tratado, menores são os riscos de bloqueios ou disputas.

Também é fundamental buscar orientação quando o cartório aponta exigências que o proprietário não compreende ou quando há resistência de terceiros para assinar documentos.

Em São Bernardo do Campo, a atuação de advogado especializado em direito imobiliário garante segurança jurídica, agilidade e correta regularização do imóvel.

Conclusão

A regularização da escritura, matrícula e registro é indispensável para garantir a propriedade legal do imóvel e evitar problemas futuros. Imóveis irregulares perdem valor, geram insegurança e podem impedir negócios importantes.

O Zanelli Andriani Advogados, em São Bernardo do Campo, atua na regularização de imóveis irregulares, oferecendo análise técnica, orientação completa e condução segura dos procedimentos administrativos e judiciais necessários.