Advogado imobiliário em SP: Fiador pode ser cobrado mesmo após a saída do inquilino?

A fiança locatícia é uma das garantias mais utilizadas em contratos de aluguel em São Paulo, e sua principal função é assegurar ao proprietário o pagamento do aluguel e das demais obrigações em caso de inadimplência do locatário. No entanto, muitas pessoas que atuam como fiadoras não sabem que sua responsabilidade pode continuar mesmo após o inquilino deixar o imóvel, o que gera dúvidas e, em muitos casos, surpresas desagradáveis.

De acordo com a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), a obrigação do fiador pode se estender até a entrega efetiva das chaves e, em alguns casos, até o término do contrato, se houver cláusula prevendo essa continuidade. Isso significa que, mesmo após a desocupação do imóvel, o fiador pode ser cobrado judicialmente por aluguéis, encargos e danos não quitados.

Por isso, contar com o auxílio de um advogado imobiliário em São Paulo é essencial tanto para o locador quanto para o fiador. O profissional analisa o contrato, verifica a validade das cláusulas e orienta sobre os direitos e limites da responsabilidade, evitando cobranças indevidas e litígios prolongados. O escritório Zanelli Andriani Advogados atua justamente na defesa de fiadores e locadores em disputas envolvendo fiança, inadimplência e rescisões contratuais.

Quando o fiador pode continuar sendo cobrado após o fim da locação?

O fiador pode continuar sendo cobrado quando o contrato de locação prevê expressamente a cláusula de responsabilidade até a entrega das chaves. Nesses casos, mesmo que o inquilino desocupe o imóvel, a obrigação só termina quando o locador recebe as chaves e dá quitação formal das pendências.

Outro cenário ocorre quando o contrato é prorrogado automaticamente, o que acontece quando o locatário permanece no imóvel após o fim do prazo inicial sem oposição do proprietário. Nessa situação, se o fiador não notificar formalmente o locador sobre a intenção de se desligar da fiança, sua responsabilidade se estende automaticamente por prazo indeterminado.

Também é comum que o fiador responda por danos no imóvel, contas de consumo e taxas condominiais deixadas em aberto após a saída do inquilino. Mesmo que o locatário tenha desocupado o bem, a ausência de quitação integral faz com que o fiador permaneça solidariamente responsável até a liquidação completa da dívida.

Assim, o acompanhamento jurídico é indispensável para avaliar se a cobrança é legítima e se os requisitos legais foram cumpridos. Um advogado pode identificar cláusulas abusivas e até propor ações de exoneração de fiança quando o vínculo já não for mais aplicável.

Quando o fiador deixa de ser responsável pelas dívidas do inquilino?

O fiador deixa de responder pelas obrigações do inquilino quando ocorre o término formal do contrato, com a devolução das chaves e o encerramento documentado da locação. Nesse momento, o locador deve emitir um termo de quitação confirmando que não existem débitos ou pendências.

Também é possível o fiador se exonerar voluntariamente da fiança nos contratos de prazo indeterminado. Para isso, deve notificar o locador por escrito, informando sua intenção de se desligar da garantia. A exoneração, no entanto, só produz efeitos 120 dias após a notificação, conforme determina a Lei do Inquilinato.

Além disso, o fiador não pode ser cobrado por dívidas posteriores ao fim do contrato original, caso não tenha consentido com a prorrogação ou renovação. Se o contrato for alterado sem o seu conhecimento — por exemplo, com aumento do valor do aluguel —, a responsabilidade também se encerra.

Por isso, o advogado imobiliário é o profissional indicado para revisar o contrato, analisar notificações e, se necessário, ingressar com ação declaratória de exoneração de fiança para cessar a responsabilidade do fiador de forma definitiva.

Quais os direitos do fiador em caso de cobrança indevida?

Quando o fiador é cobrado de forma indevida — seja por valores já quitados ou por dívidas que surgiram após o fim da locação —, ele tem direito de se defender judicialmente. O advogado imobiliário pode propor ações de exoneração de responsabilidade, repetição de indébito ou indenização por danos morais, dependendo do caso.

Além disso, o fiador pode exigir transparência do locador, solicitando cópias do contrato, comprovantes de dívida e recibos de pagamento. A ausência dessas informações impede a cobrança e reforça a defesa em eventual ação judicial.

Outro ponto importante é o direito de o fiador ser informado sobre o andamento do contrato. Caso o locador e o inquilino façam alterações ou prorrogações sem o seu consentimento, a garantia perde validade. Assim, qualquer cobrança posterior pode ser considerada ilegal.

Contar com um advogado especializado em fianças e contratos de locação é fundamental para analisar a legalidade da cobrança e garantir que o fiador não arque com obrigações que não lhe cabem.

O que o locador deve fazer para garantir a validade da fiança?

Para o locador, a fiança é uma segurança contra o risco de inadimplência. No entanto, para que ela tenha validade jurídica, é necessário redigir o contrato corretamente e cumprir as obrigações de comunicação e prorrogação.

O locador deve sempre informar o fiador sobre prorrogações contratuais, alterações de valor ou mudanças de cláusulas. Também é importante exigir que o contrato seja assinado por todas as partes e tenha firma reconhecida, garantindo autenticidade e força probatória.

Outro cuidado essencial é formalizar o encerramento da locação, emitindo termo de entrega das chaves e quitação total. Isso evita questionamentos futuros e protege o fiador de cobranças indevidas.

O acompanhamento de um advogado imobiliário durante a elaboração e encerramento do contrato é a forma mais segura de garantir a validade da fiança e evitar litígios futuros.

Conclusão

A responsabilidade do fiador em um contrato de locação vai além da assinatura. Dependendo das cláusulas, ele pode continuar sendo cobrado mesmo após a saída do inquilino. Por isso, é essencial compreender os termos do contrato e agir preventivamente para não assumir obrigações indevidas.

O escritório Zanelli Andriani Advogados, em São Paulo, é especializado em Direito Imobiliário e Contratos de Locação, oferecendo assessoria tanto para locadores quanto para fiadores. Se você enfrenta cobranças injustas ou precisa redigir um contrato seguro, conte com a equipe da Zanelli Andriani para garantir proteção jurídica, equilíbrio contratual e tranquilidade em todas as relações locatícias.