Quebra de contrato de locação: posso ingressar com ação

A quebra do contratoO que caracteriza o descumprimento

O contrato de locação gera obrigações para as duas partes: o inquilino deve pagar e cuidar do imóvel; o locador deve garantir o uso pacífico do bem. Quando uma delas descumpre o pactuado — saída antecipada, falta de pagamento, uso indevido, perturbação do uso —, há quebra do contrato.

A consequência depende de quem quebrou e como. A lei e o próprio contrato preveem multas e reparações para essas situações.

Os direitos de cada parteO que se pode exigir

Conforme a situação, abrem-se diferentes pedidos:

• Cumprimento — exigir que a parte honre o contrato.
• Multa por rescisão antecipada — quando há saída antes do prazo, conforme pactuado.
• Perdas e danos — reparação pelos prejuízos causados pela quebra.
• Despejo — quando a quebra é do inquilino e enseja a retomada.

A multa proporcionalComo funciona a rescisão antecipada

Quando o inquilino devolve o imóvel antes do prazo, costuma incidir multa por rescisão antecipada, em regra proporcional ao tempo que falta para o fim do contrato. Há situações legais que dispensam a multa, como certas transferências de trabalho, conforme o caso.

Acordo ou açãoOs caminhos disponíveis

Muitas quebras de contrato se resolvem por acordo, o que costuma ser mais rápido e econômico. Não havendo composição, a ação judicial é o caminho para exigir o que é devido, com base no contrato e nas provas do descumprimento.

Caminho jurídicoAnálise do contrato e da quebra

Cada caso depende do contrato, de quem quebrou e das provas. A análise desses elementos define os pedidos cabíveis e a melhor via, por acordo ou ação, para cada parte.